Una volta scelto l'immobile che meglio risponde alle proprie esigenze e in attesa di perfezionare l'acquisto, bisogna "fermarlo" per assicurarsene poi la proprietà.

Per questo si stipula un contratto preliminare di compravendita o, come viene definito più comunemente, compromesso. Il compromesso può essere stipulato sia sotto forma di scrittura privata non autenticata sia come atto notarile.

È opportuno comunque che l'acquirente, in questa fase, sia assistito da un notaio che possa eventualmente inserire nel contratto clausole ad hoc che rispondano a particolari esigenze del compratore. Occorre inoltre valutare con il professionista gli aspetti fiscali dell'acquisto: è possibile infatti ottenere importanti agevolazioni (per esempio, nel caso di acquisto come "prima casa") ed è importante conoscere eventuali vincoli che possono gravare sull'immobile (come nel caso di appartamenti di particolare interesse storico o artistico, che possono essere soggetti a specifiche restrizioni quando vanno ristrutturati).

Il contratto preliminare di compravendita va trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari competente per territorio. La trascrizione costituisce una garanzia in più per l'acquirente. In tale modo si evita infatti che un venditore disonesto possa impegnarsi a vendere il proprio immobile a più potenziali acquirenti stipulando vari contratti preliminari.

Nel compromesso vanno indicati per iscritto: i dati anagrafici dei contraenti; il prezzo di vendita dell'immobile; la descrizione dell'immobile con i dati catastali; le modalità di pagamento; la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria o penitenziale; la conformità dell'immobile alle disposizioni di legge e ai regolamenti urbanistici ed edilizi; la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito e il nominativo del notaio incaricato di redigerlo.

L'acquirente deve inoltre ottenere dal venditore la garanzia che l'immobile sia libero da vincoli o che lo sarà comunque prima del rogito notarile. Deve poi assicurarsi che gli venga consegnata una copia della seguente documentazione: atto di proprietà; scheda identificativa catastale; regolamento di condominio e tabella millesimale della porzione immobiliare in oggetto; eventuale contratto di locazione; eventuale contratto di mutuo gravante sull'immobile.

Obbligo della trascrizione del preliminare di compravendita (compromesso)

Al fine di tutelare il compratore per metterlo al riparo dalla possibilità che un venditore disonesto abbia promesso l'immobile a più di un acquirente, dal 1997 è stato introdotto l'obbligo della trascrizione dei contratti preliminari aventi ad oggetto la compravendita di beni immobili. La norma, inserita nel codice civile come articolo 2645-bis dal Decreto-legge 31 dicembre 1996, n. 669, riguarda quei contratti che risultano da atto pubblico (redatto da un notaio) o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

Gli effetti della trascrizione del preliminare però cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, o entro tre anni dalla stessa trascrizione, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di un atto che comunque costituisca esecuzione del preliminare.

In caso di mancata esecuzione del preliminare trascritto i crediti del promittente acquirente che ne conseguono sono assistiti da privilegio speciale sul bene immobile oggetto del preliminare.

La trascrizione del contratto preliminare di compravendita ha un costo stabilito. Tali costi fiscali, fortunatamente abbastanza contenuti, sono a carico dell'acquirente. Concretamente è possibile individuarli nell'imposta fissa di registro di lire 250.000 (oltre allo 0,50% se il compromesso prevede versamenti a titolo di caparra confirmatoria) e nell'imposta ipotecaria prevista nella misura fissa di lire 250.000, per un totale di lire 500.000.